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전세권 설정비용 계산법부터 절감 팁까지 완벽 정리

by 블루쩡님 2025. 6. 25.

전세권 설정비용 얼마일까? 계산법부터 절감 팁까지 완벽 정리

전세 계약을 앞두고 보증금을 안전하게 지킬 방법을 고민하신 적 있으신가요?
특히 고액 전세일수록 많은 분들이 전세권 설정을 고민하게 됩니다.

전세권 설정은 등기부등본에 권리를 명시해 임차인의 법적 권리를 더욱 강하게 보호하는 방법입니다.
하지만 이 과정을 진행하다 보면 적지 않은 비용이 발생하게 되죠.
이번 글에서는 전세권 설정비용이 어떻게 구성되는지, 실제 예시 계산, 비용 줄이는 방법까지 쉽게 설명드릴게요.

 

 

전세권 설정이란? 꼭 필요한 이유부터 짚어보자

 

전세권 설정은 임차인이 부동산에 대해 일정한 법적 권리를 등기하는 절차입니다.
단순 전세계약만으로도 확정일자 등을 통해 보호받을 수 있지만, 전세권을 설정하면 등기부등본상 권리가 명확하게 드러나기 때문에 훨씬 안전합니다.

만약 집주인이 바뀌거나 근저당이 설정되더라도, 등기부등본에 전세권이 있다면 법적으로 우선순위를 가질 수 있는 구조가 되는 것이죠.

 

 

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전세권 설정비용 구성요소 한눈에 보기

전세권 설정에는 총 4가지 비용 요소가 있습니다. 그중 일부는 고정적이고, 일부는 전세금에 따라 달라집니다.

 

1. 등기 신청 수수료

법원에 등기를 신청할 때 납부하는 고정 수수료입니다.
👉 보통 1만 원 수준으로 부담은 적습니다.

 

2. 등록면허세

전세권 설정 금액(전세금)을 기준으로 계산되는 지방세입니다.
👉 보통 전세금의 0.2% 수준입니다.

예) 전세금이 2억 원이면 등록면허세는 약 40만 원

 

3. 지방교육세

등록면허세의 20%를 추가로 납부해야 합니다.
👉 위 예시에서는 약 8만 원

 

4. 법무사 수수료 (선택사항)

직접 등기 신청이 어려울 경우, 법무사를 통해 진행할 수 있으며
👉 수수료는 보통 20~30만 원 사이입니다.

 

 

👉중도해지시 보증금 반환받는 법

 

 

전세권 설정비용 실제 계산 예시 알아보기

 

항목 금액
전세금 2억 원
등록면허세 40만 원 (2억 × 0.2%)
지방교육세 8만 원 (40만 × 20%)
등기 신청 수수료 1만 원
법무사 수수료 평균 25만 원
총합계 약 74만 원

※ 직접 신청 시 법무사 수수료를 제외하면 약 49만 원 선에서 해결됩니다.

 
 

전세권 설정, 꼭 해야 할까? 의무는 아닙니다. 

 

전세권 설정은 의무는 아닙니다.
하지만 보증금 규모가 크거나 등기부등본상 선순위 근저당이 있는 경우에는 거의 필수에 가깝습니다.

 

✔ 전세권이 설정되어 있으면

  • 소유주가 바뀌어도 계약 유지
  • 경매 시 보증금 회수 가능성 ↑
  • 제3자에게도 권리 주장 가능

✔ 전세계약서 + 확정일자만 있을 경우

  • 보증금 보호는 가능하나, 우선순위 밀릴 위험 존재

 

👉주택 임대차 계약 신고 총정리

 

 

전세권 설정비용 아끼는 방법 3가지

 

1. 법무사 수수료 비교 견적 받기

여러 법무사 사무실에 문의하고, 수수료를 비교한 후 결정하세요.
최근에는 온라인 견적 플랫폼도 많아 효율적으로 비교할 수 있습니다.

2. 직접 등기 신청

시간과 노력이 들지만, 등기소 방문을 통해 직접 신청하면 약 20만~30만 원 절감 가능합니다.
단, 서류 준비와 절차가 까다로우니 사전에 충분히 공부가 필요합니다.

3. 확정일자만 부여받기

비용을 아끼고 싶다면 전세권 설정 대신 전입신고 + 확정일자 방식도 고려해볼 수 있습니다.
단, 전세권만큼 강력한 권리는 아니므로 상황에 따라 신중한 판단이 필요합니다.

 

 

전세권 설정 시 꼭 확인해야 할 것들

  • 등기부등본에 선순위 근저당권이 있는지 체크
  • 임대인(집주인)의 동의서류 필수
  • 계약서에 전세권 설정 조건을 명확히 기재
  • 예상 비용은 사전에 모두 계산해두기

특히 근저당이 이미 많이 설정된 부동산이라면, 전세권 설정만으로도 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있으니 매우 신중해야 합니다.

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 전세권 설정을 꼭 해야 하나요?
→ 의무는 아니지만, 고액 보증금이나 불안정한 부동산일 경우 매우 유리합니다.

Q2. 법무사 없이 전세권 설정 가능한가요?
→ 네, 가능합니다. 직접 등기소에 방문해 서류를 준비하면 수수료를 아낄 수 있습니다.

Q3. 등록면허세와 지방교육세는 어디에 내나요?
→ 해당 관할 시·군·구청 또는 인터넷 납부 시스템에서 납부할 수 있습니다.

Q4. 확정일자와 전세권 설정은 뭐가 달라요?
→ 확정일자는 주택 임대차보호법에 따른 권리 보호 수단, 전세권은 민법상 등기 권리로 우선순위와 효력이 다릅니다.

Q5. 전세권 설정 후 등기부등본에 어떻게 표시되나요?
→ ‘전세권’이라는 명확한 항목이 표기되며, 금액과 전세기간, 권리자가 함께 명시됩니다.

 

 

마무리 :  비용도 권리도 꼼꼼히 따져보고 결정하세요

전세권 설정은 전세보증금을 법적으로 안전하게 지키기 위한 확실한 방법입니다.
비용이 발생하긴 하지만, 그만큼 얻는 권리도 분명하죠.

특히 요즘처럼 전세사기나 집값 하락 우려가 많은 시기에는, 비용을 아끼기보다 제대로 된 권리를 확보하는 것이 더 중요합니다.
이 글이 여러분의 안전한 전세 생활과 합리적인 비용 계획에 도움이 되길 바랍니다.

 

 

 

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